Back to news

Care sunt noile cerințe ale proiectelor imobiliare din perspectiva proiectantului

Published on 03.10.2016

Noile proiecte imobiliare sunt abordate într-o manieră mult mai pragmatică atât de promotorii lor, cât şi de proiectanţii care le concep.

Dacă înainte de criză apartamentele de trei camere ajunseseră să aibă suprafeţe de 120 -150 de metri pătraţi, acum compartimentarea este mult mai eficient realizată.

”Într-un sens, provocarea este mai mare acum, pentru că trebuie să reuşeşti să faci şi arhitectură şi să satisfaci şi clientul final şi pe dezvoltator. Scopul este să integrezi toate constrângerile, astfel încât apartamentul să fie corect realizat, să fie funcţional si să răspundă necesităţilor pieţei”, ne-a declarat arhitectul Radu Petre Năstase, arhitect principal al biroului de proiectare Adest Architecture.

În această perspectivă, decomandarea apartamentului poate fi considerată o constrângere suplimentară pentru proiectant, pentru că suprafaţa acelui hol sau coridor prin care se realizează decomandarea se scade de cele mai multe ori din suprafaţa sufrageriei. Din acest motiv, în cazul apartamentelor foarte mici, de regulă de două camere, sufrageria reprezintă o încăpere de trecere.

Orice metru în plus alocat într-un loc trebuie luat din altă parte. De exemplu, în cazul în care clienţii vor dormitoare mai mari trebuie redusă suprafaţa sufrageriei şi invers.

De asemenea, contează şi flexibilitatea proiectului. Dacă investitorul solicită iniţial apartamente mari, iar între timp condiţiile de piaţă se schimbă, atunci trebuie să poată fi recompartimentat, de exemplu un apartamente de 4 camere, în două unităţi cu câte două camere.

Rolul arhitectului este să răspundă necesităţilor, dar în acelaşi timp clădirea pe care o proiectează trebuie să arate şi bine şi să placă ocupanţilor. Detaliile estetice nu costă neapărat mult. Un spaţiu degajat şi larg, poate fi elegant prin formă, nu neapărat prin materialele folosite.

Dezvoltatorii preferă să construiască blocuri de locuinţe cu maxim 12 nivele şi cu apartamente de dimensiuni mici

Abordarea diferă şi în funcţie de tipul de cumpărător pe care dezvoltatorul de locuinţe îl vizează.

În sectorul construcţiilor de locuinţe pentru clasa medie, dezvoltatorii optează uzual pentru apartamente mici, cu bucătării ventilate în mod natural şi cu balcoane reprezentând între 7 şi 10% din suprafaţa construită a locuinţei.

Cei mai mulţi dintre dezvoltatori preferă să construiască imobile cu maxim 12 nivele pentru a nu intra într-o categorie mai restrictivă privind protecţia la foc.

În plus, în cadrul dezvoltărilor mai mari se solicită o anumită repetitivitate în scopul optimizării costurilor cu proiectarea, dar şi cu materialele de construcţie. Într-un sens, aceste proiecte nu se diferenţiază foarte mult conceptual de ceea ce se construia până în 1989, apreciază domnul Năstase.

În schimb, în privinţa proiectelor rezidenţiale din gama superioară şi de lux constrângerile nu mai sunt aceleaşi. Clienţii sunt mai pretenţioşi şi sunt interesaţi de suprafeţe mari, camere spaţioase şi terase largi.

Pe de altă parte, aceste dezvoltări sunt uzual amplasate în zone mai bune ale oraşului. Acestea nu sunt neapărat poziţionate central, ci se găsesc în special în zona de nord a Bucureştiului, în jurul lacurilor, aşa cum este cazul Pieţei Charles de Gaulle, B-dului Primăverii, Căii Dorobanţilor, Pieţei Victoriei, Şoselei Kiseleff etc.

Noile clădiri de birouri câştigă competiţia în faţa clădirilor de birouri mai vechi

La rândul lor, clădirile de birouri se împart în două categorii în privinţa dotărilor şi a amplasamentului: clasa A şi clasa B.

Clădirile de clasa A sunt situate în zone foarte bune ale oraşului, eventual lângă o staţie de metrou, şi prezintă dotări superioare în privinţa instalaţiilor de climatizare, a tipologiilor de faţade, a designului interior şi a holurilor de acces şi altor părţi comune.

Pe de altă parte, există cerere şi pentru clădirile de birouri de categoria B, mai puţin pretenţioase ca amplasament şi dotări. Acestea sunt uzual ocupate de furnizorii de servicii externalizate sau birourile secundare ale companiilor, funcţiuni pentru care imaginea nu contează atât de mult comparativ cu preţul mai redus al chiriei.

De cele mai multe ori, dezvoltatorii urmăresc să construiască imobile de birouri clasa A, deoarece vor să atragă relocarea unor companii din clădirile existente, mizând pe oferta şi dotările îmbunătăţite comparativ cu clădirile ridicate în urmă cu câţiva ani. Acestea erau iniţial considerate de categoria A, chiar dacă nu întotdeauna dispuneau şi de dotările corespunzătoare.

Acum, sunt chiriaşi care pleacă din clădirile construite la începutul anilor 2000-2005 şi se mută în imobile cu dotări la nivelul anilor 2015 – 2016. Societăţile comerciale aflate într-un trend ascendent tind să se mute în clădirile noi, precizează domnul Năstase.

În privinţa conceptului unei clădiri de birouri, proiectantul trebuie să găsească un echilibru între flexibilitatea spaţiului şi constrângerile structurale şi tehnice. Dezvoltatorii sunt, în general, interesati să obţină un plan care să poată evolua în timp, pe măsură ce şi necesităţile companiilor se schimbă. Dacă structura clădirii este compusă dintr-un nucleu de beton cu stâlpi, atunci rezultă un spaţiu liber, care poate fi recompartimentat după necesităţi.

De altfel, una dintre sarcinile proiectantului unei clădiri de birouri este să asigure deschideri cât mai mari şi constrângeri cât mai puţine în privinţa amenajării interioare, subliniază reprezentantul Adest Architecture.

Nu toţi dezvoltatorii sunt interesaţi de eficienţa energetică

În prezent, mai ales în cazul clădirilor de birouri, se discută despre eficienţa în operare. Dar şi aici clienţi diferiţi vin cu abordări diferite. “În principiu, mulţi dezvoltatori sunt interesaţi să construiască, să închirieze şi să vândă foarte rapid. Dezvoltatorii de acest tip nu sunt foarte preocupaţi ca soluţiile propuse să fie durabile, pentru că ei oricum ies foarte repede din afacere. O soluţie mai durabilă şi ecologică şi eficientă energetic costă un pic mai mult, iar rezultatele nu se văd decât mai târziu”, argumentează domnul Năstase.

Pe de altă parte, atunci când dezvoltatorul vinde clădirea, în cadrul negocierilor contează mai puţin cât de eficientă energetic este în favoarea altor criterii.

În schimb, eficienţa energetică devine importantă pentru investitorii instituţionali care vor să deţină clădirea pe termen lung.

Există mai multe sisteme de certificare a sustenabilităţii clădirilor, dar cei mai mulţi beneficiari apelează la sistemul american (LEED) sau englez (BREEAM).

Beneficiarul îşi stabileşte să obţină o anumită clasificare în funcţie de cât îşi permite să investească şi în funcţie de politica asumată în legătură cu protecţia mediului.

“În marea lor majoritate proprietarii clădirilor de birouri doresc să aibă aceste clasificări cel puţin pentru eficienţa energetică, iar unii şi pentru modul în care ele au fost construite. Clădirile sunt auditate de la nivelul proiectării şi fiecare pas ulterior este punctat”, adaugă arhitectul Radu Năstase.

Proiectantul român şi-a pierdut din forţa de decizie pe durata construcţiei

În opinia domnului Năstase, în prezent marea majoritate a clădirilor de birouri seamănă unele cu altele. În afară de aspectele amintite anterior, referitoare la certificare, mai contează pentru diferenţiere şi aspectele legate de accese, de relaţia cu vecinătăţile şi posibilitatea de eficientizare a planului etajului în aşa fel încât să fie cât mai convenabil pentru ocupanţi, dar în acelaşi timp şi acceptat de autorităţi.

“Proiectantul este un fel de şef de orchestră care încearcă să-i pună pe toţi în jurul mesei şi să împace pe toată lumea. Trebuie să ţină cont în afară de chestiunile legate de orientare, iluminat, normative, rezistenţă etc., şi de toate aspectele civice, politice, de comunicare, în sensul că respectiva clădire are o faţadă şi comunică cu exteriorul, are un impact asupra străzii şi asupra oraşului. O clădire în ziua de azi trebuie să se înscrie într-un context. Trebuie să reuşeşti să surprinzi acel geniu al locului şi să intuieşti cumva ce trebuie să pui acolo ca să completeze în mod fericit amplasamentul respectiv. Totul este o problemă de dialog şi de compromis, nu neapărat cu cineva, ci cu clădirile din jur, cu monumentele istorice, cu spaţiile publice, trotuarul, retragerea faţă de trotuar, materialele pe care le foloseşti, relaţia cu vecinătăţile, culoarea, texturile”, este de părere arhitectul Radu Petre Năstase.

În principiu, materialele şi culorile aplicate ar trebui să le stabilească proiectantul, dar dacă beneficiarul are alte gusturi atunci este greu pentru arhitect să treacă peste ele, mai ales dacă beneficiarul este o persoană fizică. Clienţii persoane juridice care realizează proiecte imobiliare dispun în general de consultanţi şi de o întreagă structură tehnică în spate. Prin urmare, propunerile sunt luate în urma unor dezbateri cu aceştia.

Nu-i poţi impune unui beneficiar instituţional o anumită soluţie dacă există alta mai bună, dar poţi să propui o altă soluţie în bugetul stabilit. Arhitectul trebuie să propună câte un pic din fiecare, în aşa fel încât să nu depăşească bugetul şi să obţină efectul maxim din toate direcţiile în care priveşti obiectivul respectiv.

În România, nu este însă instituită răspunderea proiectantului faţă de bugetul proiectului. Spre diferenţă, în Franţa, la momentul semnării unui contract de proiectare beneficiarul îi poate cere proiectantului, în schimbul unui anumit procent din valoarea investiţiei, ca proiectul propus să se înscrie într-un buget prestabilit. “Primeşti şi sarcina să faci clădirea, numărul de metri pătraţi, dar şi bugetul. Trebuie să te încadrezi în acest buget, să respecţi regulamentele de urbanism şi, în final, investiţia să iasă la preţul enunţat”, explică domnul Năstase.

Aceasta presupune ca proiectantul să vizeze plăţile care sunt efectuate către constructori.

În felul acesta, în Franţa cel puţin, proiectantul poate să influenţeze respectarea bugetului şi să evite situaţiile în care unele materiale sunt inlocuite cu altele mai ieftine.

Pe de altă parte, arhitectul este responsabil de modificările pe care le face.

Dacă beneficiarul propune la rândul său ceva, atunci proiectantul trebuie să îi pună în vedere dacă acest lucru presupune un cost suplimentar pe care investitorul trebuie să şi-l asume sau dacă încalcă prevederile legale.

“În Franţa, proiectantul este foarte bine plătit tocmai pentru că are această răspundere. El este «stăpânul» lucrării, care controlează totul până în cele mai mici detalii, inclusiv preţul. La noi acest control este preluat de project manager, în timp ce proiectantul general a pierdut jumătate din onorariu, poate şi mai mult”, consideră arh. Radu Petre Năstase.

În Franţa, Belgia şi Olanda, jumătate din echipa unui birou de proiectare este reprezentată de partea de arhitectură şi inginerie, iar cealaltă jumătate de contabili şi de project manageri. Arhitectul are acolo mult mai multă putere decât în România şi este denumit “maître d’oeuvre” (n.r. maestrul lucrării) pentru că este şi cel care concepe proiectul şi cel care se asigură că va fi realizat întocmai cu ce s-a proiectat.

Dezvoltatorii ar trebui să fie mult mai atenţi la fezabilitatea investiţiei atunci când cumpără un teren

Urbanismul reprezintă o faţetă importantă pentru implementarea cu succes a unui proiect imobiliar. În opinia domnului Năstase, dacă beneficiarul nu apelează la un singur proiectant, atât pentru întocmirea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) pentru un ansamblu, cât şi pentru proiectarea clădirilor mai departe, atunci ar trebui să existe măcar o corelaţie între urbanist şi arhitect.

În cele mai multe cazuri, proprietarii care vor să îşi vândă terenurile unor dezvoltatori apelează mai întâi la un urbanist care să le întocmească un Plan Urbanistic Zonal, din care să rezulte ce poate fi construit pe respectiva parcelă. Ulterior efectuării tranzacţiei, cumpărătorul angajează un arhitect care să proiecteze clădirile. Adesea, atât dezvoltatorul cât şi arhitectul, vor să facă altceva sau în altă configuraţie decât a prevăzut urbanistul în PUZ-ul iniţial şi atunci o iau de la capăt şi îl modifică.

Pe de altă parte, de multe ori PUZ-urile tind să fie mult prea detaliate şi să se substituie unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), care în mod normal ar trebui să detalieze reglementările generale ale PUZ-ului.

Fiecare teren are, teoretic, o capacitate maximă de construibilitate, dată de Coeficientul de Utilizare a Terenului (CUT), în România fiind de maxim 4, conform reglementărilor actuale. Aceasta nu garantează însă că dezvoltatorul va putea exploata în totalitate acest potenţial, pentru că în practică intervin o serie de alţi factori. De exemplu, funcţie de destinaţia clădirii, asigurarea spaţiilor verzi şi de parcare, configurarea acceselor şi a nodurilor de circulaţie etc., poate rezulta în final un CUT mai mic decât cel maxim estimat.

“A plăti pentru un teren pe principiul că are un CUT maxim de 4 sperând că vei reuşi să maximizezi acest CUT este o eroare. CUT-ul efectiv obţinut poate fi mai mic în practică. Trebuie făcut mai întâi un studiu de fezabilitate care să ilustreze posibilitatea construirii la CUT-ul maxim al parcelei”, recomandă arhitectul Radu Petre Năstase.

În Franţa, de exemplu, dezvoltatorul nu plăteşte terenul decât după ce a ieşit autorizaţia de construire. Concret, se achită mai întâi un avans după care începe toată procedura de avizare şi de abia după ce iese autorizaţia, în funcţie de câţi metri pătraţi rezultă sau alte criterii stabilite prin contract, se plăteşte ultima tranşă, explică domnul Năstase.

În plus, odată emisă autorizaţia de construire, aceasta trebuie afişată la amplasament şi există o perioadă în care autorizaţia poate fi contestată. După expirarea acestei perioade nu mai pot fi depuse alte contestaţii, ceea ce permite investitorului şi constructorului să demareze investiţia în deplină siguranţă.

Pe de altă parte, dacă beneficiarul construcţiei s-a angajat să o termine într-un anumit interval de timp, atunci trebuie să respecte cu stricteţe această durată, iar în caz contrar este pasibil de amenzi consistente.

Mai mult decât atât, autorizaţia de construire nu îţi este emisă decât după ce faci dovada că dispui de toate fondurile necesare pentru a construi clădirea. Astfel, sunt evitate cazurile în care construcţia este oprită la un moment dat din lipsă de finanţare şi rămân schelete de clădiri în mijlocul oraşului. Amenzile sunt foarte mari dacă nu sunt finalizate construcţiile, mergând până la confiscarea structurii ridicate şi a terenului de către primărie. Ulterior, primăria le poate valorifica pe cont propriu sau le poate scoate la licitaţie.

În plus, odată finalizată construcţia, proprietarul are obligaţia să îşi întreţină clădirea şi să renoveze faţadele la fiecare 15 ani. Dacă acest lucru nu este realizat, atunci intervine primăria şi face renovarea din fonduri proprii, pe care şi le recuperează ulterior prin executarea proprietarilor.

„Principalul obiectiv al autorităţii locale este ca oraşul să arate bine, pentru că din asta se câştigă bani. Dacă nu ai banii să întreţii clădirea dintr-o zonă cu multe restricţii, o vinzi şi te muţi într-o zonă mai ieftină”, explică domnul Năstase.

În România primăriile investesc, de exemplu, pentru reabilitarea termică a faţadelor clădirilor de locuinţe deţinute de persoane private. Nu s-a pus însă problema cine va întreţine ulterior lucrarea, având în vedere că după 10-15 ani faţadele respective ar trebui renovate. Dacă renovarea cade în sarcina asociaţiei de proprietari, atunci aceasta trebuie să îşi fixeze din timp un buget care să acopere lucrarea respectivă.

În România, obligaţia de a întreţine faţadele se aplică teoretic numai proprietarilor de clădiri – monument istoric, în rest rămâne la latitudinea asociaţiilor de proprietari dacă şi când să refacă faţadele întrucât nu sunt aplicate sancţiuni.

Dacă ar fi aplicate sancţiuni sau taxe suplimentare proprietarilor care nu îşi întreţin clădirile, atunci aceştia fie ar investi în reabilitare pentru a evita suprataxele, fie ar vinde clădirea cuiva dispus să o întreţină. În ultimă instanţă ar fi executat silit pentru neplata taxelor, subliniază domnul Năstase.

Pentru a-i stimula pe proprietarii de clădiri de patrimoniu să le întreţină, statul poate acorda reduceri de impozite pe proprietate sau subvenţii pentru cotă parte din valoarea lucrărilor de renovare. În Franţa, aceste facilităţi sunt acordate numai dacă proprietarul acceptă să îşi deschidă proprietatea publicului, astfel încât oricine să poată vizita clădirea. Astfel, demonstrează existenţa unui interes public şi în consecinţă poate solicita facilităţile puse la dispoziţie de stat.

Pe de altă parte, şi statul trebuie să îşi asume să fie un model în ceea ce priveşte întreţinerea clădirilor publice.

“Este o mare nevoie de extindere şi înnoire a parcului de clădiri publice. Nu cred că banii sunt problema în România, ci faptul că proiectele nu sunt întotdeauna fezabile aşa cum ar trebui să fie. O investiţie trebuie să fie făcută la locul potrivit, să fie bugetată şi prioritizată”, consideră arhitectul Radu Petre Năstase.

În opinia sa, pentru realizarea cu succes a unor proiecte de investiţii publice majore, care depăşesc posibilităţile financiare locale, este necesar să se lucreze cu bugete multianuale şi să se apeleze la cât mai multe surse de finanţare, fie că este vorba de bugetul local, judeţean, guvernamental sau din fonduri europene. 

“La noi, rolul arhitectului a dispărut în momentul în care s-a vândut «la metru pătrat». Iar pe proiectele foarte mari au venit project manageri din străinătate, cu deprinderi pe care arhitecţii români le pierduseră între timp, îndeosebi în ceea ce priveşte controlul banilor. Arhitecţii români au pierdut inclusiv partea de concept. De cele mai multe ori conceptele sunt făcute în afară şi atunci arhitectului român îi rămâne doar să localizeze proiectul, să obţină autorizaţiile de construire şi să pregătească documentaţia pentru achiziţie. Uneori, mai lucrează şi detaliile de execuţie pentru constructori”, atrage atenţia arhitectul Radu Petre Năstase.

Istoricul biroului de proiectare Adest Architecture începe în anul 2000. Experienţa echipei s-a închegat prin realizarea unor proiecte dintre cele mai diversificate, de la ansambluri rezidenţiale, aşa cum sunt cele concepute pentru compania Adama, până la clădiri de birouri (Bucharest Business Park) şi centre comerciale (Băneasa Shopping City).

În prezent, Adest lucrează la întocmirea mai multor planuri urbanistice zonale în vederea construirii unor ansambluri de locuinţe în Bucureşti.

Totodată, echipa de proiectanţi este antrenată într-un concurs pentru realizarea unei clădiri de birouri în zona centrală.

În ultimii doi ani, Adest şi-a diversificat paleta de servicii, orientându-se şi spre realizarea de studii de fezabilitate pentru diverse investiţii publice, de exemplu construcţia de săli de sport.

 


RELATED ARTICLES